Var du bor påverkar hur du kan bygga

Vad är en detaljplan? Finns det särskilda värden att ta hänsyn till? Vilka rättigheter och begränsningar finns för just min fastighet? Var din fastighet ligger är en avgörande faktor för vad och hur du får bygga.

Oavsett om det du ska bygga kräver bygglov eller inte behöver du ofta ta hänsyn till vad som gäller för din fastighet eller det område som din fastighet ligger inom. På sidan bygglov hittar du information om det du vill göra kräver bygglov eller inte.

När du vet vilka villkor som ställs på det du ska bygga behöver du ta reda på vad som gäller för din fastighet. Olika förutsättningar gäller om din fastighet ligger inom eller utanför planlagt område, om det finns särskilda skydd, kulturhistoriska värden att ta hänsyn till eller om totalförsvaret har intressen i området, se förklaring i styckena nedan.

Ligger min fastighet inom detaljplanerat område?

Börja med att kontrollera om din fastighet ligger inom detaljplanerat område eller inte: Hitta gällande detaljplaner.

Detaljplaner reglerar användningen och utformningen av ett område mer i detalj. Planerna är bindande och därför avgörande vid prövningen av bygglov och kan behöva följas även när du ska bygga lovfritt. I en detaljplan finns bestämmelser om vad som får byggas, till exempel småhus eller flerbostadshus, lokaler för handel och kontor, parker, gator eller idrottsanläggningar. Det finns även bestämmelser för hur stora byggnaderna får bli och ibland också hur de ska se ut. Detaljplanen kan ibland innehålla bestämmelser om skydd av kulturhistoriskt värdefulla byggnader, värdefull natur eller bestämmelser om skyddsåtgärder som motverkar markförorening, olyckor, översvämning och erosion.

Att bygga utanför detaljplan

Om du ska bygga utanför detaljplanelagt område, finns det möjligheter att utföra vissa åtgärder, utan att du behöver ansöka om bygglov. Möjligheten att bygga utan bygglov är ofta större utanför detaljplan.

Tänk på att även om din fastighet ligger utanför detaljplanerat område kan det finnas särskilda riksintressen, värden, skydd för byggnader eller områden som påverkar om åtgärden kräver bygglov.

När det inte finns en detaljplan som talar om hur du får bebygga din fastighet är det översiktsplanen som vägleder i hur marken ska användas och vilken hänsyn du behöver ta.

Översiktsplanen

Götenes översiktsplan täcker hela kommunen och ger en långsiktig vision om hur kommunen vill att kommunens mark- och vattenområden ska användas, var vi ska bygga, hur vi ska skydda intressanta områden, var vägarna ska dras med mera. Ska du bygga på en fastighet som ligger utanför detaljplanelagt område, tar vi extra stor hänsyn till översiktsplanens visioner för området.

Läs mer om översiktlig planering och aktuell Översiktsplan här.

Vad är områdesbestämmelser?

I vissa områden kan det finnas områdesbestämmelser som reglerar hur du får bygga. Områdesbestämmelser används inom begränsade områden som inte har någon detaljplan. Områdesbestämmelser antas för att säkerställa översiktsplanens syften och kan reglera ett fåtal frågor som exempelvis byggnadernas utformning i en värdefull miljö, eller maximera byggnadsarean för befintliga fritidshus. Områdesbestämmelser garanterar inte någon byggrätt. Ta reda på om din fastighet ligger inom områdesbestämmelser: Hitta gällande detaljplaner

Särskilt värdefulla byggnader och områden

Det är viktigt att ta reda på om din fastighet eller området runt om har kulturhistoriska värden, eftersom det skärper kraven kring vad du får göra och om åtgärden kräver bygglov eller inte.

Utökad lovplikt för särskilt värdefulla byggnadsverk och bebyggelseområden

För särskilt värdefulla byggnadsverk och inom särskilt värdefulla områden gäller utökad lovplikt. Det innebär att åtgärder som annars är lovbefriade kräver bygglov.

Den utökade bygglovsplikten gäller för:

• Byggnader som i detaljplan eller områdesbestämmelser omfattas av bestämmelser om skydd av kulturvärden.
• Tomter och allmänna platser som i detaljplan eller områdesbestämmelser omfattas av bestämmelser om skydd av kulturvärden.
• Byggnader som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.
• Bebyggelseområden eller allmänna platser som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.

När det gäller de två sista punkterna behövs inget utpekande i förväg, det är byggnadernas och områdenas värden som avgör om de omfattas av den utökade bygglovsplikten.

Exempel på åtgärder som omfattas av utökad lovplikt

Utökad lovplikt för byggnader och områden som är särskilt värdefulla gäller bland annat för:

• Fasadändring
• Tillbyggnad
• Nybyggnad
• Nybyggnad av komplementbyggnad
• Inredning av en ytterligare bostad i ett enbostadshus
• Anläggning - exempelvis mur, plank, altan

Hur vet jag om utökad lovplikt gäller?

I kommunens kulturmiljöprogram, finns flera områden och byggnader beskrivna som är särskilt värdefulla: Kulturmiljöprogram

Kulturmiljöprogrammet är inte heltäckande utan innehåller ett urval av kulturhistoriskt värdefulla miljöer. En byggnad eller bebyggelseområde kan alltså vara särskilt värdefullt även om kommunen inte gjort något utpekande i kulturmiljöprogrammet. Värdet behöver inte vara på förhand känt, vilket ställer krav på dig som fastighetsägare att utreda om byggnaden är särskilt värdefull.

Om byggnaden är äldre än 1929 eller ligger inom ett riksintresse för kulturmiljövården är även detta en stark indikation på att byggnaden är särskilt värdefull.

Idag finns riksintressen för kulturmiljövård utpekat i Översiktsplanen samt i kulturmiljöprogrammets interaktiva kartor.

Stöd och vägledning för att avgöra kulturhistoriskt värde

Om du är osäker på om din byggnad är särskilt värdefull eller ligger i ett värdefullt område kan du kontakta bygglovsavdelningen för vägledning. Du har även möjlighet att ansöka om frivilligt bygglov om du vill ha ett beslut från Miljö- och bygglovnämnden.

Varsamhet gäller alltid och för alla byggnader

För alla ändringar av byggnader finns krav på varsamhet. Det gäller oavsett om byggnaden kräver bygglov eller inte. Ändringar ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.

Fornlämningar

Förutom kulturvärden för byggnader och platser kan det finnas fornlämningar att ta hänsyn till. Fornlämningar är spår efter mänsklig verksamhet såsom historiska boplatser, gravfält och gruvor. På Riksantikvarieämbetets webbsida kan du läsa mer om fornlämningar, Fornlämningar-Riksantikvarieämbetet. Där kan du även kontrollera om det finns fornlämningar i din närhet, Fornsök.

Länsstyrelsen ansvarar för fornlämningar och fornfynd i länet. Kontakta Länsstyrelsen om du planerar ett arbete vid en fornlämning, Fornlämningar och fornfynd | Länsstyrelsen Västra Götaland

Riksintresse för totalförsvaret

Områden som utgör riksintressen för totalförsvaret är områden som bedöms ha nationellt viktiga värden och kvalitéer för att skydda Sverige. Inom Försvarsmaktens riksintressen krävs bygglov för vissa åtgärder som i vanliga fall inte kräver bygglov.

Lovplikten inom riksintresse för totalförsvaret gäller bland annat för

• Nybyggnad och tillbyggnad av komplementbostadshus
• Att inreda en ytterligare lägenhet i ett enbostadshus
• Nybyggnad av ekonomibyggnad för hästhållning
• Ändrad användning av ekonomibyggnad för hästhållning
• Solcellspaneler på en byggnad inom detaljplanerat område
• Att sätta upp eller väsentligt ändra en ljusanordning

I översiktsplanen framgår vilka områden som är av riksintresse för totalförsvaret.

Strandskydd

Inom strandskyddat område behöver du alltid strandskyddsdispens för att bygga, det gäller även om du inte behöver bygglov för det du ska bygga.

OBS! Från och med första juli 2025 har strandskyddet tagits bort för vissa små sjöar och vattendrag. På Länsstyrelsens hemsida hittar kan du läsa mer om strandskyddade områden och vad som gäller för dispens: Dispens från strandskydd | Länsstyrelsen Västra Götaland. Är du osäker på om din fastighet fortfarande omfattas av strandskyddet kan du kontakta Länsstyrelsen.

Läs mer om strandskydd här, ansökan om dispens görs i e-tjänsten.

Naturreservat

För att bygga i ett naturreservat kan du behöva ansöka om dispens. Det gäller även om du inte behöver bygglov för åtgärden. Olika regler gäller i olika naturreservat. Om du vill bygga i ett naturreservat kan du läsa mer om vad som gäller på sidan: Naturreservat. Där hittar du även kontaktuppgifter till vår kundservice om du har frågor.

Servitut och andra rättigheter

På eller i angränsning till en fastighet kan det finnas servitut eller andra rättigheter. Det innebär att någon annan har rätt att använda fastigheten på ett visst sätt, exempelvis rätt att ta väg, vatten, avlopp eller ledning över annans mark.

Det är viktigt att, när du planerar att bygga, kontrollerar om det finns en sådan särskild rätt på din fastighet. De flesta lovbefriade åtgärder kräver att placerar det du ska bygga minst 4,5 meter till gräns, för att det ska vara just lovbefriat. Hamnar det du ska bygga närmare gränsen till rättigheten än 4,5 meter krävs att den som har rättigheten godkänner det skriftligt. På statliga Lantmäteriets hemsida kan du läsa mer om rättigheter och begära ut information om din fastighet:

• Tillgång till annans fastighet | Lantmäteriet
• Information om fastigheter | Lantmäteriet