Konsultfirman We Group har nu färdigställt sin förstudie angående ett framtida badhus i Götene. I kväll presenterades slutrapporten för representanter från kommunstyrelsen och nämnden för utbildning, kultur och fritid. Förstudien har inte haft som mål att dra absoluta slutsatser, utan endast vara ett underlag inför ett framtida beslut om badhus i kommunen. Här kan du läsa en sammanfattning av förstudien.

I kväll presenteras den förstudie om nytt badhus som konsultfirman We Group har gjort åt Götene kommun. Förstudien är endast ett underlag inför ett framtida beslut.

Här nedan presenteras en sammanfattning av rapporten. Hela rapporten kan begäras ut som allmän handling genom att kontakta:

E-post: kommunstyrelsen@gotene.se
Telefon: 0511-38 60 24

eller medborgarkontoret i Centrumhuset, Torggatan 4 i Götene.

Summering av badhusrapport

Utredning om att renovera, bygga nytt eller konceptbadhus.

2022-04-06 We Group

Förstudien syftar till att vara ett underlag för beslutsfattarna i Götene kommun inför ett stundande beslut om badhus i kommunen. Förstudien har inte haft som mål att dra absoluta slutsatser, utan endast att vara ett beslutsunderlag. Detta är en sammanfattning av vad denna förstudie kom fram till.

We Group fick uppdraget att presentera en utvärdering av effekterna av att renovera Västerbybadet, bygga i ett konceptbadhus eller bygga ett nytt badhus.

Vid alternativet konceptbadhus byggs ett enklare badhus utefter ett förbestämt koncept. Sådana badhus är relativt ovanliga i Sverige, men kan ha kortare produktionstid, dock efter ett visst avkall på innehåll och kvalitet.

Alternativet nybyggnation representerar en, i Sverige, traditionell projektering av ett nytt badhus. I detta fall helt utformats efter kommunens behov och effektmål.

En renovering av Västerbybadet innebär att funktion och kvalitet uppdateras samtidigt som att livslängden för byggnaden utökas. Detta alternativ tar vara på delar av den existerande anläggningen, men ärver därmed även begränsningar gällande utformning och placering som övriga alternativ undviker. Renoveringsprojekt har i regel även en förhöjd risk för stora oväntade kostnader som en konsekvens av dolda fel i byggnaden.

De tre förslagen presenterades i en jämförande studie där skillnaderna tydliggjorts utifrån följande kategorier:

• Miljömässig påverkansgrad av alternativen,
• En övergripande tidsplan för genomförande,
• Investeringskalkyl,
• Kalkyl över framtida drift.

Alternativens driftkostnader liknar varandra men nybyggnationens övelägsna förmåga att tillgodose invårnarnas behov samt renoveringsalternativets tidsmässiga och ekonomiska risk som gjorde nybyggnation mest intressant.

*) Bruttoarean (BTA) är summan av samtliga våningsplans kvadratmeter.
**) De är snarlika så (+)/(-) indikerar strax över/under värdet.
+) 60 % riskpåslag inräknat.

1 Introduktion av simhallens roll i samhället

Att bygga ett nytt badhus anses sällan som någon ekonomiskt lönsam affär. I kommunala projekt ses badhus helt enkelt som en service som erbjuds medborgarna. Kostnaden beror på vad badhuset ska innehålla och hur många besökare det ska klara av.

Det finns några grundläggande fakta om badanläggningarnas roll för den svenska folkhälsan som kan vara värda beakta inför ett beslut. En badanläggning har ett betydande bidrag till att öka simkunnigheten ibland befolkningen i ett samhälle. Sedan sent artonhundratal då de första undersökningarna om drunkningsolyckor gjordes, har antalet sådana olyckor omräknat till dagens befolkningsmängd minskat från 2100 till cirka 85 stycken per år.

Baserat på vad en drunkningsolycka kostar samhället så värderas denna minskning av olyckor idag till 14 miljarder kronor årligen. Utslaget per simhall blir detta 35 miljoner kronor per år i sparade kostnader tack vare minskningen av drunkningsolyckor. Denna nytta diskonterad på den 40 åriga livscykel en simhall har blir 774 miljoner kronor. Det är denna nytta kommunen bör beakta vid valet mellan alternativen.

Det finns även andra nyttor som en badanläggning ger i form av integration och rekreation för befolkningen, vilket har liknande långtgående posetiva effekter på befolkningen
i samhället.

Vad som är viktigt vid en bedömning av alternativen är hur dess funktion överensstämmer med kommunens effektmål och vilken påverkan badet får på samhället. Ett bad bör ha som mål att uppfylla följande effektmål:

• Skapa förutsättningar att bedriva simskola för utökad simkunnighet, vattenvana och säkerhet.
• Skapa förutsättningar för tränings- och tävlingsverksamhet för simidrotten samt för andra vattenverksamheters aktiviteter.
• Bidra till friskvård och motion för allmänheten.
• Bidra till ett attraktivt samhälle och destination.
• Ge invånarna en meningsfull fritid.
• Vara till för alla invånare.

We Group anser att dessa effektmål bör tas med i beaktning när kommunen beslutar om en så pass signifikant investering som ett badhus utgör.

2 Miljömässig påverkansgrad av alternativen

Vad blir skillnaden i miljömässiga effekter vid renovering, nybyggnation, konceptbadhus? Finns det besparingsmöjligheter? En enkel miljökonsekvensbeskrivning kan göra problemet något
mer överskådligt.

Miljöeffekter kan uppstå inne i simhallen i form av buller och emissioner som påverkar människors hälsa. Simhallen påverkar också den omgivande miljön lokalt, regionalt och globalt i och med att simhallen kräver energi, rent vatten och avger avfall. Det finns många samhällssektorer som de närmaste årtiondena är berörda av förändringar av EU-direktiv. Energisektorn ska bli fossilfri och avfallssektorn ska bli mer cirkulär. Detta påverkar driften av en simhall på flera sätt. En simhall använder stora mängder energi. Efterfrågan på elenergi kommer öka och energi kommer bli en mer begränsad resurs, vilket sätter krav på att minska energiförluster i de tekniska systemen. För att lyckas med detta krävs nya tekniska system vid både nybyggnad och renovering.

En byggnads energibehov bestäms av det sammanlagda energibehovet för ventilation, uppvärmning, tappvarmvatten, driftel för fläktar och pumpar samt övrig fastighetsel. Genom att skapa energieffektivitet kan de ekonomiska kostnaderna minskas.

En nybyggnad har troligtvis bättre energiprestanda än en renoverad simhall. Konceptbadhuset bör ligga nära en nybyggnad i energiprestanda, men dock något sämre på grund av
enklare materialval.

Med resonemanget om att det går två byggfaser (renovering och nybyggnad) på en nybyggd simhalls livstid (40 år) gör att byggfasen för renovering använder mer energi samt koldioxidutsläpp. Här skall beaktas att byggfasen står för 10 procent av de totala utsläppen av koldioxid.

Nedan vägs alternativens negativa miljöpåverkan ihop till en kategoriserad bedömning:

Analysen visar att en nybyggnation använder minst energi och släpper ut minst koldioxid, eftersom den har väsentligt lägre påverkan under driften än övriga alternativ.

3 En övergripande tidsplan för genomförande

Att bygga ett nytt badhus är ett tidskrävande projekt. En generell uppskattning är 48 månader från projekteringsstart till att badet är färdigt att driftsättas. Till detta måste det också tas hänsyn till upphandlingstid för projektörer och eventuell ändring i detaljplaner. I enlighet med plan- och bygglagen (PBL) skall kommunen vid behov planlägga, ersätta och ändra gällande planer. Båda dessa faktorer kan fördröja en tidsplan. Val av entreprenadform och komplexitet kan också påverka tiden. Vissa delar i processen kan effektiviseras eller arbetas med samtidigt. Entreprenadformen styr också i stor utsträckning behovet av samordning mellan olika skrån i projektet. Därmed mättes tidsåtgången i effektiviseringsmöjligheter utifrån 48 månader.

Det är inte endast en nybyggnation som kräver en projektering. Ett konceptbadhus måste också projekteras för att tillse att det uppfyller de krav som ställs enligt bland annat Boverkets Byggrelger (BBR). Även en renovering är ett stort åtagande, med stora risker för att dolda fel

uppkommer när väl projektet är igång. En jämförelse med tidigare renoveringar i Sverige visar att projekttiden kan bli 90 procent längre än vad som beräknas vid projektstart.

En nybyggnation och en lösning med ett konceptbadhus kommer kräva en förändring eller ett undantag i detaljplanen. Det är dock av mer vikt sett ur ett tidsplansperspektiv att spara tid och vara effektivare under projektering och produktion. Dessa två har större påverkan på projektekonomin. Under projektering och produktion finns fler effektiviseringsmöjligheter i dessa två alternativ än vad det gör vid en renovering. En nybyggnation kommer också ha en mer förutsägbar tidplan än de andra alternativen, framförallt jämfört med en renovering.

Nedan vägdes ovanstående möjlighet till effektivisering av tidsplanerna ihop till en kategoriserad bedömning:

Sammanfattningsvis finns det mer som talar för att ett konceptbadhus eller en nybyggnation kommer vara de mer tidseffektiva alternativen.

4 Investeringskalkyl och framtida drift

Vilka blir de ekonomiska effekterna av valet av anläggning? Finns det besparingsmöjligheter? En förenklad verksamhetsplan kan ge en generell uppskattning för anläggningens framtida kostnader och intäkter. Uppskattad kostnad för drift, underhåll, kapital, personal med mera är beräknat för respektive alternativ. Vi lägger tyngdpunkten på driftnetto och vilka funktioner som de olika alternativen erbjuder dem som efterfrågar badanläggningen, det vil säga alla kommuninvånare i Götene.

Ett bibehållande av den nuvarande placeringen undviker att projektera ny infrastruktur som mediaanslutningar, vägar och parkeringar. Det är värt att notera att en ändring av lokalisering sannolikt inte kommer understiga fem miljoner i merkostnader.

Vid en jämförelse av alternativen framstår de först som jämförbara ekonomiskt. Det finns dock tre faktorer som skiljer alternativen från varandra. Dessa är livslängden på badanläggningen, funktionen hos badanläggningen och risken att investeringskostnaderna skenar i väg i renoveringsalternativet. Ett för Sverige representativt riskpålägg är 60 procent vid en renovering.

4.1 Livslängden och livcykelkostnader

Alternativen kan jämföras på flera sätt. Ett är att jämföra kapitalkostnad och driftnetto, två nyckeltal som ser till årliga kostnader. Vill man se på kostnaderna utifrån ett livscykelperspektiv uppkommer problemet med att alternativen har olika livslängd. En nybyggd simhall håller i cirka

40 år. Om denna period används som livscykel så är Götene kommun i både renoveringsalternativet och konceptbadhusalternativet tvingade att bygga nytt efter 20 år respektive 25 år. På så sätt kommer de totala kostnaderna för dessa alternativ bli mycket större utslaget på 40 år.

4.2 Funktionens påverkan på besökarantalet

Besökarantalet i Götenes framtida badhus bör kunna höjas från nuvarande 32 000 besökare per år. Med två extra simbanor bör en nybyggnad kunna attrahera fler kategorier av besökare, samtidigt som att badhuset kan utformas för att passa en växande andel äldre kommuninvånare. Vid fullt unyttjande har en nybyggd simhall av denna typ kapacitet för 50 000 besökare per år, vilket är långt högre än övriga alternativ. För att uppnå full kapacitet behöver dock kommunen arbeta aktivt med att marknadsföra badhuset, anpassa sitt utbud och erbjuda attraktiva priser. I denna studie antas att kommunen uppnår 40 000 besökare per år.

Alternativet konceptbadhus kommer sannolikt få lägst antal besökare, och stanna på nuvarande nivå om 32 000 besökare per år. Detta baseras på att utbudet och antalet effektmål ett sådant badhus kan uppfylla i regel är lägre än de andra alternativen. Renoveras det nuvarande badhuset uppskatas det fortsättningsvis attrahera cirka 36 000 besökare per år, vilket motsvarar en liten ökning. Vid renoveringsalternativet kommer troligtvis utbudet vara större än vad det är för ett konceptbadhus. Sannolikt kommer badhuset efter renovering även skapa en större nyfikenhet bland kommuninvånarna. Nybyggantion är det alternativet som troligtvis ger flest besökare.

4.3 Jämförelse av ekonomisk påverkan av alternativen

Beräkningarna är baserade på branschvärden och kvadratmeter för respektive alternativ. Nybyggnad har en kostnadsosäkerhet om +15 procent, konceptbadhus +20 procent och renovering har en kostnadsosäkerhet om +60 procent. Kostnadsindikationen ska endast ses som ett riktvärde.

En totalrenovering av badet ger en uppskattad investeringskostnad om 102 miljoner kronor, med en årlig driftnettokostnad om 12 miljoner kronor per år. Man bör vara medveten om att det finns en stor risk för att renoveringsalternativet blir mer kostsamt än vad investeringen och driftnettot visar.

Risken är stor att dolda fel upptäcks vid en renovering. Därför har ett riskpålägg lagts till, baserat på skillnaden mellan utfall och budgeterad kostnad för representativa renoveringar av jämförbara badanläggningar i Sverige. Med ett för Sverige representativt riskpålägg om 60 procent blir driftnetto för renoveringsalternativet 16,8 miljoner kronor vilket gör att det sticker ut i jämförelse med de andra alternativen. En renovering förändrar inte lokalens funktioner eller innehåll och ger inte heller utrymme för utökad verksamhet

Nedan tabell visar en sammanfattning av alternativen nybyggnation, konceptbadhus och renovering. 60 procent riskpålägg på renoveringskostnaden redovisas på sista raden.

*) Bruttoarean (BTA) är summan av samtliga våningsplans kvadratmeter.
**) 60 % riskpåslag inräknat.

Alternativet med det lägsta driftnettot är nybyggnad och det dyraste alternativet är renovering vars driftnetto är en miljon dyrare per år. Kommunen har här att välja mellan tre prismässigt ganska lika alternativ. Det som skiljer alternativen åt är:

• Finansiell risk
• Anpassning till efterfrågan
• Livslängd

5 Slutsats

En badanläggning skall primärt upprättas med största hänsyn gällande folkhälsan och simkunnigheten. Den skall även ge invånarna ett mervärde och öka besöksfrekvensen per kommuninvånare, detta genom att erbjuda simning för flera typer av besökare. Hur väl en framtida badanläggning är funktionell och kan möta invånarnas behov och inte endast syfta till särintresen, bör tagas i beaktande i det kommande beslutet.

Slutsatsen är att högst arbetsmiljöstandard, bäst livslängd och utförligaste bemötandet av badgästernas behov får kommunen av en nybyggd badanläggning.