Riktlinje Markinnehav

Kommunen äger mark för allehanda ändamål, allt från infrastruktur och idrott till skolor och bostadsbyggnation.

Kommunens vision, strategiska mål och översiktsplan belyser den politiska viljan över hur och var kommunen ska utvecklas och växa. Detta påverkar i sin tur både förändringar i markinnehavet och på vilket sätt mark nyttjas och hanteras kortsiktigt och långsiktigt.

1 Inledning

Kommunen äger mark för allehanda ändamål, allt från infrastruktur och idrott till skolor och bostadsbyggnation.

Kommunens vision, strategiska mål och översiktsplan belyser den politiska viljan över hur och var kommunen ska utvecklas och växa. Detta påverkar i sin tur både förändringar i markinnehavet och på vilket sätt mark nyttjas och hanteras kortsiktigt och långsiktigt.

1.1 Bakgrund

Mark är en viktig resurs för en kommun för att kunna fullgöra det kommunala uppdraget. Tillgång på mark i strategiska lägen ger utvecklingsmöjlighet avseende allt från bostadsbyggnation till offentlig service.

En markpolicy antogs av kommunfullmäktige §110 26 augusti 2024 (KSK 2024/54). Markpolicyn ligger som grund till detta dokument.

1.2 Syfte och definitioner

Syftet med denna riktlinje är att fungera vägledande i kommunens eget arbete med markförvärv, markförsäljning samt upplåtelser genom nyttjanderätter kopplat till marktillgång och markinnehav.

1.3 Avgränsningar

Riktlinjen hanterar inte praktisk förvaltning eller skötsel på enskilda ytor, ej heller prismodeller eller hur val av markförvärv, val av köpare eller val av arrendator görs.

2 Förutsättningar

2.1 Hållbarhet

Götene kommuns vision anger ... Den plats vi kallar vår fortsätter att utvecklas med respekt för historien, med kärlek till naturen och med stort fokus på hållbarhet... Detta medför att de tre hållbarhetsperspektiven - ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet - ska beaktas samt balanseras sinsemellan i arbetet med kommunens markinnehav.

2.2 Ekonomisk påverkan

Mark som förvärvas påverkar inte kommunens ekonomiska resultat över tid i form av avskrivningar. Däremot kan det medföra kostnader vid eventuellt upptagande av lån för finansiering av förvärvet. Kommunens likviditet påverkas vid anskaffningstillfället.

3 Principer

Principerna avseende kommunens markinnehav har delats in i fyra områden

• Markprissättning
• Förvärv av mark
• Försäljning av mark
• Nyttjanderätter

3.1 Markprissättning

Samtliga markaffärer ska ske på marknadsmässiga grunder. Om affären inte sker genom öppen budgivning eller jämförelseförfarande bör markens värde fastställas av auktoriserad oberoende värderare. Undantag från oberoende värdering kan göras för markområden av ringa värde där en sådan värdering bedöms onödigt kostsam och om marknadsvärdet kan fastställas på annat sätt.

3.2 Förvärv av mark

Kommunen ska arbeta aktivt med att i första hand få till stånd frivilliga överenskommelser på marknadsmässiga villkor. När frivilliga överenskommelser inte kan nås, och om köpet är av stor vikt för kommunens utveckling, kan kommunen nyttja lagstadgade tvångsåtgärder.

3.2.1 Frivilliga förvärv

Frivilliga förvärv kan ske på den öppna fastighetsmarknaden via anbud när intressanta fastigheter annonseras ut till försäljning eller genom direkt kontakt med markägare i områden där det är av intresse att förvärva mark.

3.2.2 Markbyte

Kommunen ska kunna använda bytesmark som ett verktyg för att underlätta vid förhandling om markförvärv. Bytesmark som erbjuds ska kunna fylla liknande funktion som den som avstås. Det ska också kunna ses ur ett geografiskt perspektiv så att bytesmarken inte är för avsides ur en framtida brukares perspektiv.

Bytesmark ska användas främst i de fall då en markägare är mer intresserad av bytesmark än ekonomisk ersättning.

3.2.3 Expropriation

Expropriation ska ske endast i undantagsfall och då för att ge kommun möjlighet att förfoga över mark med hänsyn till den framtida utvecklingen som krävs för tätbebyggelse eller att en byggnads- eller anläggningsåtgärd som är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt behövs inom en överskådlig framtid.

Expropriation är en tvångsåtgärd och regleras i expropriationslagen. Expropriation kräver tillstånd viket prövas av regeringen eller i vissa fall av länsstyrelsen.

3.3 Försäljning av mark

Försäljning av kommunal mark kan ske på två sätt, via direktförsäljning eller markanvisning.

Prissättning vid markförsäljning sker enligt Prismodell för tomt- och markpriser för Götene kommun, antagen av kommunfullmäktige §86 17 juni 2019
(KSK 2019/303).

3.3.1 Direktförsäljning

Direktförsäljning av mark innebär att markaffär genomförs utan reservationstid. Detta försäljningssätt tillämpas bland annat vid försäljning av småhustomter och ofta vid försäljning av verksamhetsmark.

Småhustomter säljs på öppna marknaden med hjälp av upphandlad mäklare och, vid större intresse, genom budgivning till högstbjudande. Avtal tecknas med krav på byggnation och förbehåll om vidareförsäljning.

3.3.2 Markanvisning

Kommun tillämpar två markanvisningsmetoder: jämförelseförfarande/tävling eller direktanvisning. I försäljningsprocess genom markanvisning ingår att marken hålls reserverad innan försäljning.

Markanvisning genom jämförelseförfarande används främst vid försäljning av mark för bostäder. Detta förfarande ska främja sund konkurrens och att flera byggherrar/exploatörer ges möjlighet att förvärva och utveckla kommunens mark. Villkor och förutsättningar ska vara klarlagda och fördelningen ska ske på ett så effektivt, transparent och förutsägbart sätt som möjligt.

Markanvisning genom direktanvisning är främst aktuell vid försäljning av verksamhetsmark. Då sker tilldelning av mark utan konkurrens från andra.

Enligt plan och bygglagen (SFS 2010:900) innebär markanvisning ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande.

Riktlinjer för markanvisningar antogs i kommunfullmäktigen §138 27 september 2021 (KSK 2021/464).

3.4 Nyttjanderätter

I en kommun finns många intressen som på något sätt behöver nyttja kommunal mark och kommunen ska upplåta mark genom nyttjanderätt, där så är lämpligt och möjligt utifrån enskilda, allmänna eller kommunala intressen.

En nyttjanderätt innebär att en fastighetsägare upplåter rätt för annan att använda hela eller en del av en fastighet. Det finns många olika typer av nyttjanderätter såsom olika arrenden eller så kallad allmän nyttjanderätt. Vilken typ av nyttjanderätt som är lämplig beror på vad det är som ska upplåtas, om ersättning utgår eller om nyttjanderättsinnehavaren har explicit rätt att nyttja ytan.

3.4.1 Arrende

Följande arrendeformer används i kommunen:

• Anläggningsarrende, som är en upplåtelse där hus och byggnader får uppföras med syfte på näringsverksamhet såsom bensinstation, kiosk och mark för master (mobiltelefon).
• Jordbruksarrende, upplåtelse av jord som ska brukas för exempelvis odling eller bete.
• Lägenhetsarrende är alla sådana arrenden som inte tillhör någon av ovanstående arrendeformer. Exempel är fotbollsplaner, bryggor eller parkeringsplats.

Vilken typ av arrende det ska vara bestäms av hur arrendestället ska användas enligt avtalet. Avgiften för arrenden inom Götene kommun ska vara skälig och marknadsmässigt verifierad. Avgiften styrs av olika faktorer beroende på markens användning.

Arrenden regleras i jordabalken. Ett arrende är en form av nyttjanderätt, så kallad total nyttjanderätt. Det betyder att arrendatorn i princip ska ha egen besittning till arrendestället, utan att behöva samsas med andra.

En upplåtelse räknas som arrende om följande förutsättningar är uppfyllda:

• Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
• Arrendatorn har rätt att nyttja jorden.
• Arrendatorn ska enligt avtalet ersätta jordägaren för upplåtelsen.
• Arrendatorn har egen besittning till arrendestället.
• Om avtalet gäller jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende måste det finnas ett skriftligt avtal.

3.4.2 Allmän nyttjanderätt

Allmänna nyttjanderättsavtal tillämpas i de fall som inte omfattas av lagstiftning kring arrenden. Olika exempel är föreningar som behöver nyttja mark, VA-ledningar, försvarsutrustning, tillfälliga markbehov samt yta för skyltar.

För vissa specifika ändamål finns särskilda bestämmelser:

Upplåtelse av jakträtt

Upplåtelse av jakträtt görs i samspråk av kommunens jaktansvarige.

Upplåtelse av jakträtt, ibland felaktigt kallat jaktarrende, regleras i huvudsak i jaktlagen. Upplåtelse av rätt att jaga är en partiell nyttjanderätt vilket innebär att den endast omfattar jakt. Det medför att nyttjanderättsinnehavaren för jakt behöver samsas med andra om användningen på berörd mark.

Servitut

Servitut som avtalsform tillämpas mellan två fastigheter där ena fastigheten har rätt att i någon avseende nyttja en annan fastighet (begränsad nyttjanderätt).

Servitut knyter an till ändamålsenlig markanvändning av stadigvarande betydelse. Ett exempel är när en fastighet behöver nyttja en väg som ligger på en annan fastighet och i stället för att bygga en helt ny väg, avtalar man om ett servitut mellan fastigheterna.

Ledningsrätt

Ledningsrätt avser rätten att belasta andra fastigheter med samhällsnyttig ledning i form av till exempel el, vatten, fjärrvärme och fiberkabel. Ledningsägaren får genom ledningsrätten rätt att anlägga, bevara, underhålla och förnya ledningen över de belastade fastigheterna. Ledningsrätt bildas genom lantmäteriförrättning.

Upplåtelse av torgplats

Kommunen upplåter platser för torghandel till fast taxa i Götene tätort.

Markupplåtelse offentlig plats

Vid upplåtelse av offentlig plats, så som torg, vägar och parker, ska endast tillfälliga markupplåtelser medges.

Ett beslut om markupplåtelse är ett beslut om tillstånd att använda marken till något den normalt inte är avsedd för. Ordningslagen är den lagstiftning som styr. Tillstånd från Polismyndigheten krävs för all användning av offentlig plats. Exempel på behov av markupplåtelse av offentlig plats är uteservering, byggetablering, idrottstävlingar eller konserter.

4 Genomförande

Riktlinjens innebörd behöver beaktas i diverse olika kommunala besluts- och planeringssammanhang. För att få ytterligare stöd i det praktiska arbetet med kommunens markinnehav har åtgärder att tillämpa tagits fram.

4.1 Åtgärder att tillämpa

• Kommunen ska säkerställa en god kännedom om, och en aktiv bevakning av, fastighetsmarknaden.
• Kommunen ska i det årliga budgetarbetet beakta behov av medel för markförvärv.
• Kommunen ska ta initiativ till markförvärv genom att ta kontakt med fastighetsägare som äger mark av intresse att förvärva.
• Kommunen ska behålla mark som kan användas som bytesmark för framtida förhandling om markförvärv.
• Kommunen ska vara restriktiv med att avyttra mark som kan komma att förhindra framtida utveckling.
• Kommunen ska samarbeta med de kommunala bolagen för att underlätta bolagens och kommunens markförsörjning.
• Kommunen ska förvalta markreserven på ett ändamålsenligt sätt i avvaktan på annan markanvändning. Kommunal mark som inte avses att säljas för exploatering, bebyggas eller användas till annan verksamhet i närtid kan upplåtas genom nyttjanderätt om det bedöms lämpligt. Kommunens syfte med markägandet kan påverka val av ändamål och nyttjanderättsinnehavare.
• Prissättning för nyttjanderätter ska regleras i separat prismodell som också beaktar frågan om administrativa avgifter.
• Vid utarrendering av för kommunen ny jordbruksmark läggs markområdet ut för allmänt anbudsförfarande utifrån ett marknadsmässigt prisförslag.
• Förvaltningskostnaden ska alltid beaktas så att till exempel byggnader som saknar något större kulturhistoriskt- eller ekonomiskt värde avvecklas.
• Kommunal mark, som inte nyttjas för specifika ändamål, ska på ett varsamt och hållbart sätt vara tillgänglig för medborgarna.
• Inga nya bostadsarrenden upplåts på kommunal mark.
• Inga nya nyttjanderätter för trädgårdsändamål, så kallade potatislandsavtal, upplåts på allmän platsmark.